Wij kunnen 'stedelijke vernieuwing' moeilijk anders zien dan als een uiterst kostbaar en vervuilend, integraal project van – achtereenvolgens in grote en kleine stappen:
ná de bouw: een decennia durende, intensieve verwaarlozing van bestaande woningen (vooral huurwoningen) en buurten, wat zeer schadelijk is voor de leefbaarheid, dus voor de lichamelijke en geestelijke volksgezondheid, de veiligheid in de openbare ruimte en het imago van de wijk (om maar enkele schadeposten te noemen!). En dat alles meestal zonder huurverlaging. En dat terwijl we al vele decennia weten dat volgens de Tweede Hoofdwet van de Thermodynamica alles wat je aan zichzelf overlaat naar chaos en verval tendeert.
Trouw besteede op 14 maart 2014 veel aandacht aan de ernstige en zeer langdurige schadelijke gevolgen van een slechte leefbaarheid, zoals dat werd gedocumenteerd in het rapport Kinderen in Tel 2014 (1). Ook al zijn de oorzaken anno 2014 niet uitsluitend verwaarlozing van wijk en woning, de gevolgen lijken wel op elkaar.
Tegen het einde van die periode verschijnen nogal eens huurders die door de oorspronkelijke bewoners op z'n zachtst gezegd vaak minder gewenst zijn. Ook wordt er dan vaak een legioen van artiesten, , 'onafhankelijke' en soms haastige gespreksleiders, ondersteuners (2) en interimbeheerders binnen geloodst. Dat roept soms forse fricties op zoals Radio 1 op 16 juni 2014 uit het Arnhemse Klarendal berichtte over het samen leven van oorspronkelijke Klarendallers, kunstenaars en evenementorganisaties.
Niet alleen hier: wereldwijd laten onderzoeken zien dat kunstenaars vaak naar stadsdelen met betaalbare huren worden gelokt, wat zorgt voor een imago dat vastgoedbeleggers en inwoners uit hogere inkomensklassen trekt. In bepaalde gevallen moet de strategische plaatsing van straatkunst zelfs afleiden van sloop- en renovatiewerkzaamheden. En tegelijk hiermee:
verschijnen media-acties om de buurt de grond in te schrijven en sloop/nieuwbouw te verheerlijken als oplossing voor alle kwalen – desnoods jaren uitgestelde sloop/nieuwbouw...
worden zulke verwaarloosde wijken omgedoopt tot bijvoorbeeld 'krachtwijk', 'aandachtswijk', 'prachtwijk' of 'uitverkoren' tot 'focusgebied' of 'kantelwijk' (3);
worden sommige woningbouwcorporaties ineens werkelijk poeslief..., maar wel pas nádat het sloopbesluit goedgekeurd is. En laten dan niet na hun 'aandacht voor huurders' breed uit te meten.
kan zo maar een medewerker van de combi van verhuurders en lokaal bestuur zich laten ontvallen dat goed nieuws over het woningblok hen eigenlijk heel slecht uit komt…
wordt de suggestie gewekt dat de murw geworden huurders kunnen participeren in de plan- en besluitvorming, terwijl de meeste van die huurders nu juist geacht worden op te hoepelen. Als de peiling onder de bewoners voor de verhuurder goed uit valt, noemt de namens de verhuurder werkende 'masseur' zo'n moment graag "een mooi begin". Het is echter slechts een zoveelste mijlpaal in een heel lang project. Jan Mast noemde het moedwillig creëren van woningnood door middel van verwaarlozing en sloop "een misdaad tegen de menselijkheid. Een misdaad die tot op heden onbestraft is gebleven".
En is het niet uiterst cynisch om in een periode van forse woningschaarste huurders te laten beslissen dat hun huis gesloopt moet worden?!
Zo'n lange periode van verwaarlozing is niet toevallig of per ongeluk, maar 'noodzakelijk', om uiteindelijk iedereen te laten geloven dat sloop 'onvermijdelijk' is… (4) Zie ook Het Parool van 16 juli 2013, voorpagina: dertig jaar 'oude' flats "moesten worden gesloopt" … Dit is geen grap: er 'moet' een gevoel van urgentie zijn. Daarom ook is het gerechtvaardigd om te spreken van een 'integraal project': het een kan vrijwel niet zonder het ander.
'verplaatsing' van huurders, vaak een zeer traumatiserend proces. Soms vallen woorden als 'deportatie' of 'transmigratie', maar hier verloopt het meestal anders. De voor 'verplaatsing' aangemerkte huishoudens krijgen misschien – om 'waardig afscheid te kunnen nemen' – een mooi boek mee over hun oude, vertrouwde buurt, of een portret, plus een verhuispremie, die in werkelijkheid pijlsnel op is. Maar de verplaatste huurders worden vervolgens veelal geconfronteerd met fors hogere huren – áls je al een andere aanvaardbare huurwoning vindt.
Vanuit zulke 'vernieuwingsgebieden' kregen we meermalen het signaal dat huurders veel aandrang voelden om toch maar vooral een huis te gaan kopen…
Zulke 'Verplaatsingen' kosten de gemeenschap gemiddeld per huishouden maar liefst zo'n € 400.000, becijferde de Franse Rekenkamer (aldus Benoît Hopquin in Le Monde van 25 oktober 2014, p. 5 van het katern Culture & Idées)...
Hogere huren: zéker in Amsterdam, waar je als huurder na verhuizing óók nog eens 25 extra 'Donnerpunten' moet betalen: zo'n € 120 extra, elke maand weer. Wordt dit wel gecompenseerd door huurtoeslag – dus wát 'crisis'?
sloop, dus onttrekking van vaak vele woningen aan de voorraad. En dat terwijl er nu al grote wachtlijsten zijn en wethouder Linnekamp, in de Stadsregio Amsterdam verantwoordelijk voor ruimtelijke ordening, op langere termijn een dramatisch woningtekort verwacht (5). Bovendien is sloop een duur en zeer milieubelastend proces, of het nou met bruut geweld of met voorzichtigheid wordt uitgevoerd.
Die schaarste van huurwoningen wordt versterkt door de al jaren durende verlaging van de woningproductie (6) terwijl de vraag volgens Hugo Priemus nu juist verschuift van koopwoningen naar huurwoningen (7). Half februari 2015 pleitte De Nederlandse Bank ervoor dat de overheid het kopen van een huis minder stimuleert en huren juist meer. Ondertussen worden huizenkopers nog steeds in de watten gelegd (8). Grootschalige sloop is volgens Advocatenkantoor Mr. W. Nass waarschijnlijk in strijd met de Mededingingswet (art. 6, lid 1) en de Wet op de Kansspelen (art. 1a, lid 2) (9).
nieuwbouw, ook duur, energievretend en zeer milieubelastend, omdat er ongelooflijk veel materiaal moet worden gedolven, omgewerkt, tot bruikbare bouwdelen geassembleerd, aangevoerd, gemonteerd en vaak afgewerkt. Dit alles vereist ook nog eens een grote logistieke inspanning en kan – al bij al – worden omgerekend naar de kosten van wat genoemd wordt embodied energy, belichaamde energie. De 'energie-terugverdientijd' van sloop en nieuwbouw is volgens Hans de Geus circa 50 jaar. Na oplevering is de nieuwbouw dan ook vaak alleen bereikbaar voor mensen met veel hogere inkomens,
...en na pakweg vijfentwintig jaar waarschijnlijk gevolgd door jawel, zo'n zelfde project. Is het te veel gezegd om zo'n project een soort 'sluipmoordenaar' of op z'n minst een zeer schadelijk virus te noemen? Hans de Geus spreekt daarom van een "Misdadige ecologische verspilling" (10)
En welk en wiens probleem wordt er op die manier voor welke prijs opgelost...?
Prof. dr. Maarten van Ham plaatste in zijn oratie drie kritische kanttekeningen bij het beleid om buurten van een andere bevolkingssamenstelling te voorzien (11):
De zittende bewoners (vrijwel altijd: huurders) willen vaak niet weg vanwege vooral de sociale contacten. Tja…, tenzij de buurt zwaar verwaarloosd is [red.].
De nieuwe, vaak meer bemiddelde bewoners van 'verbouwde' buurten mengen maar zelden. Bovendien: zodra zij het nog beter hebben, verhuizen ze naar een buurt met een betere reputatie.
De levens en de sociaaleconomische positie van de 'verplaatste' bewoners worden er vrijwel nooit beter op. Want waardoor zou die?
En, voor wie er dieper in wil duiken: wat is de 'total cost of ownership'? O ja, wie is eigenlijk de 'probleemeigenaar'? Of wordt het probleem 'gestolen'...?
Het zou wel een wonder zijn als een combi van lokaal bestuur en verhuurders voldoet aan álle vier de eisen voor een 'goede probleemeigenaar': betrokkenheid, bevoegdheid, bereidheid en bekwaamheid. Want hoe zitten daar bewoners, als méést betrokkenen in? Hoe vaak werd de sloopstrategie ingezet zonder dat de bewoners daar een reële, noemenswaardige invloed op hadden…?
Op 5 november 2014 publiceerde Politalk.nl een artikel over de bevindingen van de Parlementaire Enquête Woningcorporaties onder de veelzeggende titel: "Iedereen faalde, maar alleen de huurders zijn de klos".
Nogal wat bewoners in de 'vernieuwingsgebieden' denken dat het alleen maar om 'het geld' gaat. Huurders in zulke gebieden voelen soms heel direct dat er aandrang op hen wordt uitgeoefend om een huis te kopen.
En wie verdient er aan? Nou, heel 'toevallig': op zondagmiddag 16 september 2012 merkte wethouder Carolien Gehrels in Buitenhof op dat de stad Amsterdam heel veel geld verdiende bij de stedelijke vernieuwingen in de jaren '80…
Ewald Engelen bracht op 14 november 2014 in tamelijk heftige bewoordingen via De Correspondent een Nederlandse versie uit van een artikel dat hij met Sukhdev Johal, Angelo Salento en Karel Williams schreef en dat eerder verscheen in The Guardian (Zo bouwen we een eerlijker stad - deel 1). Het bevestigt de hierboven beschreven indrukken van bewoners over de belangen van de financiële elite. Het bevestigt ook het min of meer integrale, projectachtige karakter van het bovenbeschreven proces van stadsvernieuwing.
Zomer op het August Allebéplein,waarschijnlijk 1972, een paar jaar vóór de 'stedelijke vernieuwing'. Kijk er nu eens…
Oktober 2021: pakweg een paar meter naar links en vijftig jaar later start er een demonstratie tegen de gentrificatie in Nieuw-West. Media berichten steeds kritischer over het woningbeleid van de afgelopen paar decennia. Hier: "Tijd voor fatsoen en niet alleen maar poen'.
De meest verfijnde analyse van de methode van gentrificatie is waarschijnlijk te vinden in het proefschrift van Cody Hochstenbach, uit 2017 (12). Hochstenbach kwam hier op 30 november 2020 uitvoerig op terug naar aanleiding van het boek van Massih Hutak 'Jij hebt ons niet ontdekt, wij waren hier altijd al', over gentrificatie in Amsterdam Noord.
VARA Kassa liet op 13 februari 2016 zien dat "een prachtig geslaagd voorbeeld van fysieke opwaardering" soms een probleem oplevert, dat nu juist vaak als argument voor sloop/nieuwbouw gebruikt wordt. Bestuurder Emile Jaensch roemde in 2012 het 'iconische' woongebouw Parkrand aan de Dr. Colijnstraat (emilejaensch.punt.nl). VARA Kassa bracht slechts vier jaar later verslag van een uitputtende veldslag van een huurster met de verhuurder vanwege schimmel en achterstallig onderhoud. Het illustreert de bovengeschetste cyclus. Hoe bekend…
naar het begin van de pagina terug
Anno 2012 is de suggestie wel erg vaak dat kopen, grote investeringen en sloop/nieuwbouw de enige remedies zijn tegen verloedering van zogenaamde 'Krachtwijken'. Trouw wijdde daar in november 2012 een hele pagina aan (13). Echter, de woorden 'onderhoud', 'beheer', 'handhaving' en 'woningtoewijzing' konden wij daarin nergens vinden. Dát zijn nu juist de aanpakken die volgens het Bewonersplatform Geuzenveld-Slotermeer verloedering voorkómen.
Ook is koop geen werkelijke oplossing. Wie goed rond kijkt naar geheel of deels verkochte portieketageflats, ziet ook daar nogal eens een groot gebrek aan onderhoud. Verenigingen van eigenaren staan niet overal bekend om hun voorliefde voor goed onderhoud. Frank Kalshoven maakte overigens duidelijk dat nieuwbouw vooral een 'feest' van tal van ergenissen is (14).
Voor de gebruikswaarde tijdens de totale levensduur van een woning – dat kan gemakkelijk zo'n 300 jaar zijn – is goed onderhoud van groter belang dan alleen het oorspronkelijke ontwerp. Bij goed onderhoud hoort ook: aanpassing aan nieuwe inzichten en veranderende omstandigheden. Sloop is daarvoor in veel gevallen een té grof en duur middel. Dus: dom.
Helaas, wie goed rondkijkt, kan in diverse sectoren zien dat onderhoud een lagere status heeft dan nieuwbouw. Carla Rus schreef in haar essay over de Slag om de Schelde (TROUW, 4 april 2015) hoe dit statusprobleem in de Tweede Wereldoorlog de Zeeuwse bevolking is opgebroken, en hoe dit ook een rol speelde bij Montgomery's falende prestigeproject Market Garden bij Arnhem. In 2020 kwam de indrukwekkende film van Van Heijningen jr en Van der Oest over de Slag om de Schelde uit. Ik heb er niet op gelet of het logistieke falen van Montgomery in Zeeland in de film herkenbaar was. Opmerkelijk was dat Yuval Noah Harari, onder meer bekend van zijn boek Sapiens, het belang van militaire logistiek uitgebreid besprak in het tv-programma Wintergasten van zondag 27 december 2021, aan de hand van de serie Game of Thrones (15).
Onder meer op 13 juli 2019 kwam de alarmerend slechte toestand van de Amsterdamse kaden in het nieuws. Belangrijke oorzaak: onderhoud is niet sexy (Het PAROOL, p. 3)… Voor Amsterdam Nieuw-West wees wijlen Hein de Haan meermalen op de naar zijn idee ernstige en zelfs doelbewuste verwaarlozing van vooral de huurwoningen.
De integrale, werkelijke kosten van sloop/nieuwbouw van woningen van amper een halve eeuw oud zijn gigantisch en in een tijd van beoogde duurzaamheid niet te rechtvaardigen.
Wat de huurwoningen betreft, zou met name onderhoud en beheer uit de huurpenningen bekostigd moeten kunnen worden. Corporatiebazen klagen nogal eens dat zij onderhoud alleen maar kunnen betalen dankzij de verkoop van woningen, maar intussen stijgen hun eigen jaarinkomens nog fors, in 2011 gemiddeld van 91 duizend naar 95 duizend euro…(16). En in november 2012 kregen de corporaties Stadgenoot en De Alliantie heel mooie 'ratings' vanwege hun goede financiële situatie (17)!
De banken- en de kredietcrisis hebben de plannen voor de sloopnieuwbouw van duizenden woningen in bijvoorbeeld Slotermeer wel even gestopt, maar in de gemeenteraad valt tegen einde 2013 nog steeds te beluisteren dat er een forse 'sloopopgave' is. Het plan voor de Vernieuwing van het wijkje Slotermeer voorzag aanvankelijk in de sloop van maar liefst 2.600 woningen – de 'verplaatsing' van zesentwintighonderd huishoudens! Wethouder Ossel wil dat wel "prudent behandelen". Wat betekent dat concreet???
Veel huurders hebben de overtuiging dat de woningschaarste en de enorme sloopambitie beide gevoed worden door geldzucht, dat er sprake van vooral 'management by spreadsheet'. Op die zelfde spreadsheets zou de afschrijving op woningen ook gebaseerd kunnen worden op een soort 'componentenmethode', een gedifferentieerde afschrijving dus. Waarbij zeer verschillende termijnen gehanteerd worden op basis van de potentieel verschillende levensduren van bijvoorbeeld het dragende skelet (400 jaar…?!), de verschillende installaties, de gevel enzovoorts; een idee dat wij hoorden van architect en stedenbouwkundige Hein de Haan. Dat zou wellicht ook een instrument kunnen zijn om de aandacht van zowel huurders als verhuurders op beter onderhoud te richten. Zodat woningen véél langer dan enkele tientallen jaren mee kunnen gaan.
Op 24 april 2013 vond een studiedag plaats over verduurzaming van de huurvoorraad, en dit nog wel in bewoonde toestand! Kan dat? Ja, aldus de deelnemers, vanuit de Vrije Universiteit Amsterdam, de Technische Universiteit Delft samen met de bewonersorganisaties ProWest en Samen Sterk in Nieuw-West, en het Steunpunt Wonen Nieuw-West en Eigenwijks. Download hier het verslag, over vernuftig onderhoud.
Tegenover het recht van huurders op een goed onderhouden woning staat uiteraard het recht op een redelijke prijs voor de verhuurder. Een redelijke. Helaas zijn er huurders die zelf hun woning verwaarlozen of zelfs 'mishandelen' en zijn er verhuurders die in het begin van deze eeuw jarenlang financieel misbruik hebben gemaakt van hun soms monopoloïde structuur en positie.
Wat koop betreft: maar liefst 89% van de huurders van corporatiewoningen in Nieuw-West wil duidelijk niet overgaan op koop (18), ondanks dat zij bijvoorbeeld in Slotermeer-Noordoost de allerlaagste waardering geven voor de kwaliteit van hun woning en van het woningonderhoud (19). De meeste mensen kúnnen trouwens geen huis kopen. Waarom zouden hypotheken anders zo populair zijn en zou er anders zo'n wijdverbreid probleem zijn ontstaan door veel te grote hypotheekbedragen…?
Lees hier: welke rol spelen de woningcorporaties in dit verhaal?
naar het begin van de pagina terug
Over de rol van de creatieven meldde Roel Griffioen: "Straks komt de sloop-, nieuwbouwmachinerie weer op gang en dan mogen alle creatieven hun spullen weer pakken, dan worden die zwaarbevochten buurttuinen weer gesloten, verdwijnt die leuke ruilwinkel, verdwijnt dat sympathieke project met Marokkaanse vrouwen, is er geen plek meer voor dat min of meer succesvolle buurttheater. Alle kunstenaars-annex-buurtwerkers mogen op zoek naar een nieuwe plek, of worden overgeheveld naar een ander stedelijk rampgebied. De buurtbewoners die zij kortstondig geholpen hebben, zijn dan al vertrokken, om vaak niet meer terug te keren." Bron: Lees het hier.
Heel treffend en gericht wees Frank Kalshoven in de Volkskrant van 3 augustus 2013 (p.23) op het aandeel van de bestuurders van gemeenten en corporaties, politie, scholen en sociale diensten in het wegzakken van wijken. Zijn advies aan de dames en heren bestuurders: maak er geen 'project' van, maar doe gewoon uw werk!
Bij het verschijnen van het rapport "Kosten Koper. Eindrapport - een reconstructie van 20 jaar stijgende huizenprijzen' vermeldde de Volkskrant april 2013: "Gemeenten, projectontwikkelaars en banken hielden de productie laag zodat huizen schaars bleven en zij onderling hoge winsten konden verdelen. … Zo kon de vreemde situatie ontstaan dat de prijzen hard stegen en toch steeds minder woningen gebouwd werden. … We waren gewaarschuwd, concludeert een Kamercommissie. Maar ja, 'kiezers wilden dat de prijzen bleven stijgen'." De Volkskrant over woningschaarste, 11 april 2013, pag. 25
'Chao Ch'ung-kuo's troops consumed 33.322 hu of grain, 282 hu of salt, and 41.714 piculs of dried vegetables and fodder on a basis of 10.000 men (total per 10.000 men: 340.000 liter and 1.250.000 kg). Each soldier would need about 1.77 farmers to provide for his grain ration. One military horse consumes in one month about the annual production of a single farmer.'
Zo héél nieuw is het studiegebied van militaire logistiek dus niet...
naar het begin van de pagina terug
Gepubliceerd op 26 september 2012
Laatst bijgewerkt op 15 oktober 2021.